Gli italiani sono particolarmente affezionati al mattone, ma non sono gli unici in Europa. Secondo l'ultimo rapporto di Banca d' Italia il 72,9% è proprietario di almeno una casa. Siamo leggermente sopra la media Ue, ma ci sono paesi che fanno meglio. Ad ogni buon conto l'immobile è considerato da sempre un buon investimento. Non solo l'acquisto come abitazione principale che ci far evitare di pagare un'affitto mensile, ma anche di seconde case messe a frutto come rendita vitalizia. Insomma si compra una casa, si da in affitto e ci si paga il mutuo. Questo è il senso dell' investimento immobiliare.
Conviene dunque acquistare un immobile per affittarlo? La risposta è molto piú articolata di quanto si può credere. Rispondiamo comunque subito : dipende. Le variabili da prendere in considerazione sono tante. In primis il prezzo di acquisto in rapporto all' affitto che riceveremo, poi ci sono le tasse che in Italia sul mattone sono particolarmente alte. Aggiungiamoci pure che in caso di "morosità", ovvero di inquilino che non paga l'affitto, abbiamo serie difficoltà a riprenderci l'immobile in tempi brevi, ecco che sorgono molte perplessità.
Noi comunque siamo qui per fare due calcoli alla mano e capire quanto rende comprare una casa per poi affittarla. Iniziamo subito facendo una prima distinzione tra:
- immobile residenziale
- immobile commerciale
Nel primo comparto rientrano le case abitative e le loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), nel secondo caso ci riferiamo a negozi, capannoni, magazzini ed uffici. Sono due tipologie di investimenti differenti che comportano rischi, anche guadagni, diversi. Personalmente faccio sempre mia la massima che "a grande guadagno corrisponde grande rischio". Diciamo che potrebbe essere il "mantra" dell' investitore.
Acquistare azioni è rischioso, ma i guadagni possono essere alti. Comprare titoli di Stato italiani allo stato attuale è un investimento sicuro, non comporta rischi di insolvenza, ma i guadagni sono veramente risibili e non coprono nemmeno l'inflazione.
Ecco i passi da seguire prima di avventurarsi nell' acquisto di un immobile per avere una rendita.
Indice
Perchè compri casa per investimento?
Perchè compri un immobile come investimento? Vuoi una rendita per tutta la vita ? Vuoi una rendita per qualche anno? Parcheggi i soldi per poi riaverli in un'eventuale rivendita? Sono tutte domande che ti dovrai fare.
Partiamo con le tasse. In Italia sono alte per il settore immobiliare, approfondiamo questo argomento piu' sotto. Quindi avere in mente l'idea di parcheggiare i soldi per acquistare una casa da mettere a reddito è poco saggia. Si chiama "immobile" proprio per questo, perchè è immobile anche nell' investimento. Per recuperare le imposte che paghiamo quando compriamo una seconda casa, ma anche una prima ci possono volere anche 4-5 anni. A meno che non abbiamo fatto l'affare del secolo e compriamo per poi rivendere ad un prezzo piú alto, ad esempio ad un'asta immobiliare.
Se vogliamo una piccola rendita, ad esempio guadagnare 500 euro al mese, va bene. Consideriamo che in Italia, prendete questi dati con le pinze perchè variano tantissimo, la rendita legata all' affitto di una casa varia dal 2 al 9% sul capitale investito. Quindi per guadagnare nette 500 euro al mese di rendita dobbiamo fare un investimento cospicuo anche di 250.000 euro.
Questi calcoli li faremo successivamente in maniera dettagliata.
Indagine di mercato della zona interessata per l'acquisto dell' immobile
Partiamo da qui. Dobbiamo avere bene in mente quali sono i prezzi e le opportunità che il mercato immobiliare offre per la zona che ci interessa. Le cose cambiano non solo da città a città, ma anche da quartiere e addirittura via. In città grandi come Roma i prezzi variano in maniera notevole e non si può fare una media. Duemila euro a metro quadro sono nulla rispetto ai 5000 di una zona semi centrale e ai 7000-8000 di una centrale.
Quindi iniziamo a dare un'occhiata a portali come IDEALISTA e IMMOBILIARE.IT per avere un'idea di quanto vale una casa. Alla stessa maniera cerchiamo di capire quanto costano gli affitti per quella tipologia di casa. Possiamo anche mettere un annuncio civetta, ovvero proponiamo su FACEBOOK MARKETPLACE oppure su SUBITO delle offerta di casa in affitto della stesa tipologia di quella che a noi interessa comprare. Questo per capire quante e soprattutto che tipo di persone sono interessate alla nostra casa da affittare.
Quando affittiamo casa vorremmo sempre avere a che fare con persone che hanno uno stipendio alto e sicuro, ma dobbiamo renderci conto che una persona che guadagna tanto non va a vivere in periferia, comunque cerca un immobile di prestigio. Se abbiamo comprato una casa a 50.000 euro e siamo in periferia o in quartieri non "nobili" non possiamo aspettarci che i futuri inquilini siano tutti INGEGNERI con posto fisso che guadagnano 5000 euro al mese. Piú l'immobile ha poco appeal commerciale e piú attirerà persone che cercano il risparmio, ovvero coloro che hanno bassi redditi e spesso non hanno una garanzia da offrire (busta paga, fidejussione).
Non possiamo dunque fare gli "schizzinosi" con l'eventuale inquilino se il nostro immobile è di poco prestigio. Chiederemo sempre delle garanzie adeguate, ma aspettiamoci anche persone che non hanno buste paga o comunque svolgono lavori con bassa paga.
Per gli immobili commerciali la storia è un po' diversa. Anche in questo caso dobbiamo sempre fare un "test di mercato", vedi sopra. Negozi ed uffici sono caratterizzati da contratti di affitto a lungo termine. Da una parte tutto ciò aiuta a fornire una liquidità più stabile a differenza degli immobili residenziali che hanno affitti brevi , dall' altra il rischio di ricambio con periodi di "sfitto" è alto. Negli affitti di immobili residenziali, gli affittuari hanno l’opportunità di rescindere il contratto con poco preavviso e questo genera un alto rischio da parte dell’investitore.
Ci siamo fatti l'idea che il successo di un immobile commerciale come un negozio, dato in affitto, dipenda fortemente dal successo dell' impresa. Dobbiamo quindi sperare che il business che ospiteremo vada bene, ci sono immobili commerciali che durano decenni e decenni , affitti garantiti per tutta la vita. Altri che dopo 3 mesi chiudono.
Quante tasse paghiamo per comprare una casa da dare in affitto
Le tasse per l'acquisto di una casa in Italia sono alte. Se state acquistando la vostra PRIMA CASA sono molto ridotte, ma se avete già un immobile intestato come prima casa c'è da pagare il 9% sul valore catastale (minimo di 1000 euro da pagare in ogni caso). Bisogna poi aggiungere le spese poi il notaio (2000-3000 li spendete di sicuro), il 3-5% che si prende un'agenzia immobiliare. Su una casa di 200.000 euro è facile spendere 15.000 euro.
Ora abbiamo la nostra casa pronta per ospitare l'inquilino. Abbiamo trovato una persona che ci da' sufficienti garanzie. Ora facciamo finta che sulla nostra casa da 200.000 euro riusciamo ad avere un affitto di 700 euro al mese. Quante tasse dobbiamo pagare? Lo Stato ci da' in questo caso una doppia opportunità:
- aliquota IRPEF da applicare all'affitto che percepiamo che dipende dai nostri redditi
- cedolare secca del 21% (se è a canone concordato è il 10% con sconto sull' IMU)
La cedolare secca ha riscosso un grande successo perchè quello che guadagniamo con l'affitto non va a fare REDDITO totale con quello che magari guadagniamo con altre attività. Tenete a mente che fino a 15.000 euro di reddito annuo si paga il 23% di tasse, quindi anche per redditi bassi la cedolare secca conviene. In alcuni casi si fanno delle SOCIETA' IMMOBILIARI per coloro che gestiscono piu' immobili, ma al momento non approfondiamo questo argomento.
Quindi tornando al nostro esempio: il 21% su 700 euro fanno 147 euro di tasse al mese, ci rimangono in tasca 553 euro. Pensate che sia finita? NO, dobbiamo pagare l'IMU perchè non è la nostra abitazione principale (se si tratta di casa accatastata A1, ovvero signorile paga l'IMU). Prima c'era anche la TASI, ma è stata accorpata all' Imu. E' probabilmente la tassa piu' odiata dagli italiani, le aliquote dell' IMU variano da comune a comune e tra rialzi ed aggiornamenti catastali sono arrivate ad essere molto care.
Come ci si comporta con il pagamento dell’ Imu, l’imposta sugli immobili, quando si decide di affittare solo una parte dell’ immobile, ad esempio una stanza? Quale aliquota bisogna calcolare? Si possono usufruire delle agevolazioni prima casa? Sì. Lo ha chiarito con la risoluzione numero 723 del 1993 il Ministero delle Finanze all’ epoca in cui c’era ancora l’Ici ma è tuttora valida.
La casa locata solo parzialmente può essere assimilata a prima abitazione se ovviamente ci vive anche il locatario e se:
-il contratto è registrato regolarmente, relativo ad esempio alla stanza data in affitto;
-l’immobile non è usato, neppure in maniera parziale, per l’esercizio di attività qualificabile come commerciale, quale ad esempio b&b oppure case e appartamenti per vacanze.
L'aliquota massima per l'IMU applicabile, decisa dal Governo, è del 1,06% e ovviamente molti Comuni l'applicano al massimo consentito, ad esempio ROMA.
Sul sito internet del comune in cui avete comprato la casa ci sono tutti i dettagli dell' aliquota IMU che si applica (su questo sito potete calcolare lMU sulla vostra casa, dovete conoscere pero' la rendita catastale che si trova facendo una visura dell' immobile, fornendo FOGLIO, PARTICELLA e SUB). L'aliquota IMU si applica sulla RENDITA CATASTALE e facendo riferimento a ROMA, una casa A2 del valore di 200.000 euro può tranquillamente avere una rendita catastale di 900 euro in un quartiere medio. Significa pagare 1600 EURO L'ANNO, ovvero 133 euro al mese.
Torniamo ai nostri calcoli. Al netto della cedolare secca ci rimangono 553, dobbiamo togliere 133 euro fanno 420 euro al mese. Un po' poco, ma non è finita. Dobbiamo calcolare che eventuali spese straordinarie del condominio e della casa spettano a noi. Almeno ogni 10-15 anni dobbiamo rifare la facciata o i frontalini del palazzo oppure una rinfrescata di vernice a casa. Ovviamente non abbiamo nemmeno preso in considerazione il fatto che l'inquilino smetta di pagare oppure se ne vada lasciandoci magari sfitta la casa in attesa di un nuovo affittuario.
Come vedete per 200.000 di investimento ci rimangono in tasca, salvo imprevisti 400 euro al mese. Abbiamo preso questo riferimento, ma ovviamente il calcolo può cambiare sia verso l'alto che verso il basso.
Comprare casa per fare una casa vacanza
In molti hanno deciso di affittare la propria casa a turisti tramite portali come AIRBNB e BOOKING. Le norme in alcuni comuni permettono in maniera semplice, tramite SCIA da fare online, da iniziare da subito ad affittare come "casa vacanza" o "guest house". Si chiama "locazione turistica", ci permette di affittare da 1 a 30 giorni applicando la cedolare secca, non serve partita IVA.
Si guadagna di piu' , ma dipende ovviamente anche da dove si trova la casa. In una città turistica? Al mare? In montagna. Si lavora in periodi limitati dell' anno? C'è da calcolare che le OTA (ad esempio Airbnb, Booking, Expedia) si prendono dal 15 al 18% di royalties sul prezzo dell'affitto. Al netto delle commissioni dobbiamo poi pagare la cedolare secca. A nostro carico c'è ovviamente il condominio dello stabile, la luce, l'acqua, il gas e internet che ormai è diventato essenziale da offrire come benefits.
Anche in questo caso dovete fare un po' di conti. Prima vi consigliamo sempre di fare un esame del mercato, ormai la concorrenza in questo settore è altissima e in alcune città c'è un reale eccesso di offerta. La problematica del COVID poi ha fatto il resto, con migliaia di case vacanze e affittacamere completamente vuoti.