Nuda Proprietà conviene oppure No

Coloro che hanno la fortuna di essere proprietari di casa e vogliono assicurarsi una pensione o una rendita che li metta al riparo per il resto della vita possono optare per la nuda proprietà. Non è un argomento nuovo. Questa istituzione esiste da anni; in pratica il proprietario della casa vende l’immobile “spogliandosi” della sua proprietà (ecco perchè si chiama nuda proprietà), incassa i soldi, ma continua ad abitarla (mantiene cioè il cosiddetto diritto di usufrutto) finché è in vita. Solo alla sua morte chi ha acquistato la nuda proprietà diventerà pieno proprietario del bene.

Acquisti di case in nuda proprietà ci sono sempre stati ma ultimamente, sicuramente per via della crisi, le compravendite sono cresciute. E’ un ottimo investimento per coloro che sono giovani ed una grande opportunità per chi è anziano di monetizzare il proprio bene immobiliare garantendosi un futuro al riparo da rischi.

La nuda proprietà per chi vende

Molte persone che terminano di lavorare iniziano ad andare in pensione con cifre modeste, se possono contare sull’ appartamento di proprietà decidono di venderlo per monetizzare e costruirsi una rendita vitalizia. Ovviamente la questione è morale: la casa era una bene da passare ai figli, ma la crisi morde ed i soldi servono.

Quindi si vende la proprietà e si rimane in casa godendo dell’ usufrutto fino alla morte, guadagnando così i soldi della vendita dell’ immobile. Si pagano però le tasse sulla casa, IMU E TARI. E’ compito dell’ usufruttuario quindi pagare l’ IMU se non è abitazione principale. Si continuano a pagare altresì le spese condominiali e di manutenzione ordinaria dell’ edificio.

La nuda proprietà per chi acquista

chi vuole investire comprando una nuda proprietà lo fa perchè la casa costa meno. Ovviamente piú è alta l’età del proprietario da cui ci compra e maggiore sarà il prezzo. Una nuda proprietà in cui il proprietario ha 65 anni ha senso solo per un ragazzo di 20 anni che potrebbe riscattare l’immobile tranquillamente dopo 20 anni.

Quanto costa in meno una casa in nuda proprietà? Dipende da diversi fattori, ma soprattutto dall’ età del futuro usufruttuario.C’è poi da considerare il suo stato di salute e anche il numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto. In ogni caso si parte da un 30-40% in meno.

Le spese di gestione di una casa in nuda proprietà sono a carico di chi detiene l’usufrutto (che ha l’obbligo di mantenere la casa con diligenza senza danneggiarla o modificarla) così come l’IRPEF relativa all’immobile, l’IMU, come detto se si tratta di seconda casa ed anche le spese di manutenzione ordinaria (mentre le riparazioni straordinarie sono di competenza del nudo proprietario).

imposte per l’acquisto di una nuda proprietà

La base imponibile delle imposte sull’acquisto in nuda proprietà è pari alla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto. Se il primo è facilmente determinabile, il secondo si calcola nel seguente modo

• si calcola la rendita annua dell’immobile (pari al valore della piena proprietà moltiplicato per il tasso legale di interesse che è pari allo 0,2% dal 1° gennaio 2016);
• si moltiplica la rendita annua così ottenuta per il coefficiente relativo all’età del venditore (cioè dell’usufruttuario).

I coefficienti sono i seguenti:

• 275: tra i 61 e i 63 anni
•  250: tra 64 e 66 anni
• 225: tra 67 e 69 anni
• 200: tra 70 e 72 annni
• 175: tra 73 e 75 anni
• 150: tra 76 e 78 anni
• 125: tra 79 e 82 anni
• 100: tra 83 e 86 anni
• 75: tra 87 e 92 anni
• 50: tra 93 e 99 anni

Una volta ottenuta la base imponibile da tassare, su di essa si calcolerà l’imposta di registro (con aliquota al 2% se si tratta di prima casa, al 9% se è una seconda, più le imposte ipotecaria e catastale.

Cosa succede in caso di pignoramento di Usufrutto

facciamo un esempio : un proprietario di immobile vi ha venduto la nuda proprietà e lui rimane usufruttuario finchè è in vita. Ha dei debiti e gli pignorano l’usufrutto. Sì perchè l’usufrutto può essere pignorato. Voi rimanete i nudi proprietari, ma nella casa che avete acquistato potrebbe transitare un nuovo inquilino messo li’ da chi ha pignorato l’usufrutto. Attenzione però la durata dell’ usufrutto è legata SEMPRE alla vita del primo usufruttuario quello con cui avete stipulato l’atto di acquisto della nuda proprietà.

Quindi alla sua morte divenite proprietari. Il problema è venire a conoscenza del suo decesso se cambia città, regione o addirittura nazione.

Nuda proprietà conviene

solitamente chi acquista un appartamento in nuda proprietà lo fa spesso per intestarlo ai propri figli. La convenienza sta tutta nel prezzo, ma non solo. Alla fine si tratta di una “scommessa” sulla vita dell’ usufruttuario. E’ brutto dirlo ma l’investimento sarà tanto propizio quanto piu’ corta sarà la vita dell’ usufruttuario.

In Italia le donne hanno una vita media di 84,8 anni e gli uomini di 79,4 (dati ISTAT relatvi al 2011). Significa che le donne sono piú longeve, un dato che va tenuto a mente quando si compra una casa in nuda proprietà.